Передусім, варто зауважити що ціни на нерухомість не завжди є однаковісінькі - вони як і на ринку акцій йдуть вгору і вниз.
"Є час щоб збирати каміння і є час щоб його розкидати" - Соломон, цар Ізраїлю
Саме тому НЕ БУДЬ-ЯКИЙ ЧАС МОЖНА КУПИТИ НЕРУХОМІСТЬ. Є час коли вона занадто дорога, а є час коли вона дуже дешева і тоді її варто брати. Проблема в тім, що такого часу (коли нерухомість дешева) нелегко дочекатися. Ми всі хочемо щоб було тут і зараз. А таких варіантів може і не бути на ринку.
Економічні цикли
Головна ідея полягає в тому щоб купити недооцінену нерухомість. Але як і на ринку акцій завжди є варіанти. Коли я дивлюся ринок акцій і він рухається вгору, і всі акції зростають в ціні, то здається що немає недооцінених акцій на перший погляд. Але це не так. Завжди за будь-яких умов знайдуться цікаві варіанти. Так само і на ринку житла завжди є обʼєкти які нижче своєї вартості і які варті того щоб їх купити. Навіть коли здається що ринок нерухомості прямує виключно вгору. Найпопулярнішими обʼєктами для інвестицій в нерухомість яка завжди залишаються квартири у великих містах. Тому що на них є попит, їх легко здати в оренду (та отримувати пасивні доходи) і при необхідності продати на вторинному ринку. Власне тому ціни на таке житло завжди лізуть вгору, особливо коли ринок росте. Це природне явище. Коли ж починається спад то ціни на нерухомість падають в останню чергу, після того, як підприємства звільняють останню партію робітників а безробітні влаштовують погроми і просяться на роботу "за будь-яких умов, лиш би взяли".
Інформація важливіша за гроші
В той самий час коли ринок росте (що відбується зараз) всеодно існують недооцінені обʼєкти цікаві для інвестицій. Які обʼєкти можуть дуже швидко зрости в ціні? Тут мова йде про інвестиції в землю перед тим як великий інвестор її придбає.
1) нерухомість або земля на березі моря - море всі люблять і ніколи не зникає попит поніжитися на сонечку на березі теплого моря в літню пору навіть якщо це маленький будиночок з дощечок. Звісно цей бізнес має сезонний характер і решту місяців неварто очікувати напливу туристів.
2) земля в місцях будівництва певних урядових проектів (рідко трапляється але перспективи просто чудові)
3) земля, яка має певні користі копалини (наприклад нафтові родовища, або родовища газу)
4) земля в курортних зонах (цілюща вода, грязі, гейзери, мінеральні води... все що лікує і допомагає оздоровлюватися)
Така обʼєкти або земля часто недооцінені оскільки дані про проект тримаються в таємниці і мало хто про це знає. Ціни на такі обʼєкти є набагато нижчі порівняно з купілею квартир у великих містах і їх легко придбати. Це твій шанс. Коли люди вибирають нерухомість то завжди думають однаково - і як тут не пригадати приказку: "коли ти хочеш отримати середні прибутки то роби так як робить більшість, коли ж ти хочеш отримати високі прибутки - шукай свій шлях". Дуже легко спокуситися і піти протореним шляхом який "гарантовано" дає хороший результат. Але не завжди та висока ціна яку ти заплатиш за нерухомість виправдана. Будинки за яких платити мільйони доларів дуже важко продаються навіть коли ринок нібито росте. Є таке поняття в сфері юриспонденції як форс-мажор тобто щось непередбачуване, незаплановане, яке геть руйнує всі твої плани. Що тоді?
Попит породжує пропозицію
Ціна на нерухомість визначається попитом на неї. Саме тому ціни на однокімнатні квартири зростають так стрімко порівняно з цінами на будинки або трьох-кімнатні квартири. Тому що найчастіше знімають в оренду однокімнатні квартири, рідше двокімнатні і дуже рідко цілі будинки. Іншими словами чим більше попит на певний вид нерухомості - тим вища на нього ціна. Не пропозиція породжує попит, а навпаки - попит породжує пропозицію. Якби нікому непотрібні були б квартири в оренду в Києві - ніхто б їх і не здавав.
Що варто знати про нерухомість?
Як же нам визначити справедливу ціну? Так само як і на фондовому ринку вартість нерухомості складається з вартості усіх тих грошових потоків (або орендних платежів) які вона може згенерувати. Для розуміння того, чи варто інвестувати в нерухомість варто також розглянути поняття окупності або за скільки часу окупиться інвестиція в нерухомість. Чим довше часу це займе тим гірший проєкт.
Окупність розраховується як частка ціни нерухомості поділена на суму усіх орендних платежів за рік
Наприклад, ціна за нерухомість складає 29000 доларів, а сума орендних платежів за рік - 2000 доларів. Якщо ти поділиш 29000:2000=14,5 років. Інакше, тобі треба 14 років і 6 місяців щоб повернути гроші вкладені в покупку цього майна. Це за умови що тобі не довоедеться витрачати гроші на ремонт. Якщо ж нерухомість потребує ремонту ти також маєш додати ці витрати до ціни.
Модно мати наприклад квартиру у Львові або Києві. Але якщо ти скажеш що маєш хату в Диканьці... наврядчи цим зможеш вразити співрозмовника. Попит на нерухомість визначається кількістю людей які там проживають. Іншими словами самі люди створюють цінність. Престижність району залежить від того які люди там проживають багаті чи бідні.
Мода визначає все!
Щоб купити вигідно нерухомість треба вміти помічати тренди. Це актуально також якщо ти хочеш відкрити власний стартап або працюєш дизайнером в будинку мод і створюєш ескізи колекцій. Дизайнери більшу частину свого часу займаються не малюванням (як би це парадоксально не звучало) а саме вивченням трендів і статистики щоб відповісти на одне-єдине важливе питання: Чого хочуть люди? Тренди як і мода не стоять на місці, вони змінюються. Наприклад сьогодні може бути шалений попит на квартири в Києві а ось завтра такого може й не бути. Все залежить наскільки вірно ти вмієш читати бажання людей. Що зараз популярно? Це легко відстежити подивившись на найдорожчі обʼєкти нерухомості. Що люди купують найчастіше? Щоб купити нерумість дешевше шукай обʼєкти які зараз не в моді - наприклад, коли всі купують квартири в столиці - подивися на будиночки за містом або в інших містах. Запамʼятай завдяки якісному дорогому ремонту можна збільшити вартість житла більше ніж удвічі (байдуже з яких матеріалів зроблені зовнішні ціни), тому якщо ти шукаєш нерухомість зі знижкою - уникай квартир з ремонтом, натомість розглядай квартири які потребують косметичного ремонту.
Не те місцерозташування
Поторгуватися про знижку також можна якщо твій будинок знаходиться недалеко від не дуже популярних місць (наприклад цвинтаря (і якщо ти не проти такого сусідства) або поряд з шосе чи залізницею (поїзди шумлять а це відлякує покупців, але це може бути вигідною покупкою якщо наприклад квартира знаходиться в центрі міста). Також зверни увагу на аукціони з продажу заставного майна - там часто можна купити нерухомість за цінами нижчими від ринкових.
Продавець не завжди погоджується на найвищу ціну
Якщо ти наприклад відтермінуєш заселення і дозволиш продавцю пожити в будинку ще кілька місяців - то він скоріше всього пристане на твою пропозицію аніж на вищу ціну. Якщо наприклад ти платиш готівкою це також може бути гарним аргументом на твою користь (коли інші покупці проситимуть відстрочки платежу)
Купуй без ріелторів
Послуги ріелторів тобі обійдуться від 3% до 5% від вартості нерухомості, окрім того тобі доведеться ще заплатити податки та за послуги нотаріуса, тому якщо ти знайдеш житло яке продає власник ти зможеш зекономити на послугах ріелтора. Для цього розвішуй оголошення в тому районі де хочеш купити житло, публікуй своє оголошення в соцмережах та шукай на сайтах безкоштовних оголошень. Власники часто самі публікують оголошення на дошках оголошень і лише після того як їм телефонують ріелтори і пропонують безкоштовно знайти покупців вони його видаляють. Якщо ти часто будеш моніторити дошки оголошень ти зможеш натрапити на номера телефонів власників. Запамʼятай що агентва нерухомості не будуть публікувати оголошення якщо документи на нерухомість не в порядку (і це може послужити для тебе додатковою гарантією що будинок який ти плануєш купити зʼявився в базі даних ріелторів).
Купуй в несезон
Ринок нерухомості так само як і відпочинок на морі це сезонний ринок. Він оживає весною і дуже активний все літо аж до осені але зимою мало-хто купує нерухомість. Тому продавці намагаються продати нерухомість до початку опалювального сезону (і під кінець осені іде сезонний розпродаж і сезон знижок). Саме тоді можна виторгувати для себе значну знижку. Зверни увагу на дату публікації оголошення. Якщо оголошення давнє (йому уже 3 або більше місяців) це означає що нерухомість непопулярна у покупців і є сенс вимагати більшої знижки.